Van erfpacht naar eigendom

Van erfpacht naar eigendom

791 keer gelezen

Veel particuliere erfpachters van woningen in Schiedam krijgen de gelegenheid om het erfpachtperceel onder hun woning te kopen.

De gevolgen van omzetting zijn onder andere:

• Alle betalingsverplichtingen aan de gemeente die op de erfpacht betrekking hebben komen te vervallen.
• Erfpachters die canon betalen en besluiten hun erfpachtperceel te kopen, krijgen in de toekomst niet meer te maken met tussentijdse indexeringen en herzieningen van de erfpachtcanon.
• Na afloop van het erfpachtcontract hoeven erfpachters niet met de gemeente in onderhandeling over het aangaan van een nieuw erfpachtcontract.
• Een aantal typisch met de erfpacht samenhangende bepalingen, zoals de benodigde toestemming voor verkoop of canonherziening bij splitsing in appartementrechten, vervalt.
• Andere rechten en verplichtingen die nu in het erfpachtcontract staan blijven wel bestaan. Zoals erfdienstbaarheden, onderhoudsplicht en bestemmings- en gebruiksvoorschriften.
• De aftrekbaarheid van de canon voor de inkomstenbelasting komt bij eigendom te vervallen. De rente van de (aanvullende) hypotheek voor de aankoop van de grond is daartegenover meestal aftrekbaar van de belasting.
• De WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) van de woning zal door het aankopen van de grond onder de woning niet veranderen, omdat bij het bepalen van deze waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen eigen grond of erfpacht.

Particuliere appartementen

Ook particuliere appartementeigenaren krijgen een voorstel van de gemeente met betrekking tot de omzetting van erfpacht naar eigendom. In dit geval staat het appartementencomplex, waar het appartementrecht deel van uitmaakt op erfpachtgrond en zijn alle eigenaren van de appartementrechten tezamen erfpachter van het grondperceel. Eigenaren van appartementrechten kunnen een aandeel in dit grondperceel kopen.

Wanneer kan omzetting van erfpacht naar eigendom plaatsvinden?

Erfpachters die voor omzetting in aanmerking komen, krijgen een aanbod van de gemeente. Dit gebeurt volgens een vastgestelde route door de stad. Voor erfpachtrechten die na 30 juni 2008 zijn ingegaan, geldt dit niet.

Op eigen verzoek

Buiten de planning van de gemeente om kunt u op eigen initiatief een verzoek aan de gemeente richten om een aanbod tot omzetting te ontvangen. Hierbinnen zijn twee situaties mogelijk:

• Voor uw perceel heeft u nog geen aanbieding ontvangen. Particuliere kopers van een door een eigenaar of bewoner aangeboden woning kunnen een verzoek aan de gemeente richten voor omzetting van de erfpacht bij gelegenheid van de overdracht van de woning. Als voorwaarde wordt gesteld dat de aangekochte woning bestemd is voor zelfbewoning, mits het verzoek minimaal één maand voor het geplande transport is ingediend.
• Voor uw perceel is wel een projectmatige aanbieding gedaan. Ook na de projectmatige aanbieding bestaat de mogelijkheid om een spontaan verzoek in te dienen voor het verkrijgen van grond in eigendom. Dat kan indien minimaal een jaar is verstreken vanaf het moment waarop voor het desbetreffende perceel een projectmatige aanbieding is gedaan.
• Voor het in behandeling nemen van deze verzoeken wordt een bedrag van € 500 in rekening gebracht. Wanneer daadwerkelijk gebruik gemaakt wordt van de aanbieding wordt het bedrag van € 500 bij het notariële transport verrekend.

De Koopsom

Om de erfpacht om te zetten naar eigendom is een koopsom verschuldigd. Deze koopsom wordt berekend aan de hand van de getaxeerde grondwaarde en de inhoud van het erfpachtcontract. Alle canonbetalingen die uit het erfpachtcontract voortvloeien, tezamen met de waarde van de grond op het einde van het contract worden in één keer afgerekend, waarbij deze bedragen contant gemaakt worden naar de peildatum. Bij de berekening wordt er van uitgegaan dat de grondwaarde vanaf de peildatum tot het eind van het contract gelijk blijft. Als de op deze manier berekende koopsom hoger is dan de grondwaarde, wordt als koopsom de grondwaarde aangehouden.

Rekenvoorbeelden van erfpacht

Bekijk enkele rekenvoorbeelden van erfpacht (80,8 Kb)

Bijkomende kosten

Bij het aankopen van (een aandeel van) het erfpachtrecht moet, behalve met de betaling van de koopsom, ook rekening gehouden worden met de volgende bijkomende kosten:

• Notaris: de levering van de eigendom vind plaats bij notariële akte. De kosten van de notariële dienstverlening zijn voor rekening van de koper.
• Belastingen: voor de levering van de grond is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit betreft maximaal 6% van de koopsom. Als het gaat om de levering van een erfpachtperceel waarvoor periodiek canon wordt betaald, wordt meestal overdrachtsbelasting berekend over een deel van de koopsom.
• Financiering: als de koopsom gefinancierd wordt brengt dit ook kosten met zich mee. Daarnaast is het zo dat voor de omzetting van erfpacht naar eigendom meestal een aanpassing van een lopende hypotheek noodzakelijk is.
• Rente over de koopsom: bij de betaling van de koopsom wordt een peildatum aangehouden. Bij een eerste aanbieding is dit meestal peildatum 1 januari 2005. Het erfpachtrecht wordt met ingang van deze datum beëindigd. Vanaf deze datum tot de dag van de notariële levering is er rentevergoeding verschuldigd.